Історія Олексій · Київ · 8 років досвіду · 47 об'єктів

Як квартира на Оболоні почала приносити 31 000 замість 14 000. І чому я раніше вважав це безглуздям

Без купівлі нової нерухомості. Без переїзду в кращий район. З тією ж квартирою, яка у вас є зараз.

Готова студія під оренду: кухня та спальна зона

Готова студія під оренду. Своя кухня, санвузол і житлова зона.

Мене звати Олексій. Вісім років тому я робив звичайні ремонти в Києві. Бригада, об'єкти, клієнти.

Один із них повернувся з Іспанії й каже: «Олексію, там я бачив, як одну квартиру ділять на кілька маленьких і здають кожну окремо. Давай спробуємо?»

Я подивився на нього скептично. Навіщо ламати нормальну квартиру?

Він наполіг. Ми взяли його двокімнатну на Оболоні й зробили.

«Раніше отримував 14 тисяч. Зараз 31 тисячу. З тієї ж квартири.»

Перший клієнт на переробку, Оболонь

Я поклав слухавку й довго сидів тихо.

Що я зрозумів

Я почав дивитися на квартиру інакше.

У звичайній двокімнатній величезний коридор, яким ніхто не користується. Велика кухня, де половина площі пустує. Суміщений санвузол, що займає місце.

Кожен порожній метр - це гроші, які ви не отримуєте щомісяця. У звичайній двокімнатній таких метрів набирається 15-20. Це й є різниця між 14 000 і 28 000 гривень.

Проблема не в квартирі. Проблема в тому, що ми рахуємо дохід із квартири, а не з кожного квадратного метра.

Коли починаєш думати інакше, бачиш, що в тій же двокімнатній можна розмістити дві або три повноцінні студії. Кожна зі своєю кухнею, санвузлом і житловою зоною. Кожна здається окремо.

Великий коридор, особиста кухня, суміщений санвузол. Кожен порожній метр. Це гроші, які ви не отримуєте щомісяця.

3D-проєкт: як одна квартира ділиться на окремі студії.

За 8 років у Києві 47

Перероблених об'єктів. Жоден власник не пошкодував. Середнє зростання доходу у 2 рази.

Чому це не просто ремонт

Найскладніше тут не стіни. Стіни - це просто.

Потрібно розвести електрику на три незалежні квартири. Зробити вентиляцію на три кухні так, щоб запахи не йшли між студіями. Розмістити три санвузли зі складною системою розведення сантехніки. Правильно зашумоізолювати стіни, інакше мешканці чують одне одного. І вписати все це у 22 метри так, щоб людина не почувалася як у клітці.

За вісім років ми набули досвіду саме в цих завданнях. Звичайна бригада так не вміє. Вони будують квартири для життя. Ми будуємо об'єкти для доходу.

Що буває у звичайної бригади

- Вентиляція не тягне три кухні. Запах з однієї студії йде в сусідню. Орендарі скаржаться й з'їжджають.

- Немає звукоізоляції між студіями. Сусід чує кожен крок. Перший орендар іде за місяць.

- Санвузли поставили там, де зручно будівельникам. За пів року проблеми з каналізацією і затоплені сусіди знизу.

Переробка обходиться дорожче, ніж якби з самого початку зробили правильно.

Процес реконструкції, розведення сантехніки

Процес реконструкції, перегородки та комунікації

У процесі робіт. Видно розведення сантехніки для трьох незалежних санвузлів і прокладання комунікацій.

Реальний приклад

Віктор. Двокімнатна в ЖК Smart Plaza KPI, 75 метрів. Здавав за 30 тисяч довгостроково.

Прийшов із питанням: чи можна зробити більше з цією квартирою? Ми порахували й показали цифри.

Розділили на три повністю автономні апартаменти по 22 метри кожен. Кожен зі своєю кухнею, санвузлом і житловою зоною. Роботи зайняли 6 місяців.

Історія Smart Plaza KPI, Київ · 2-кімн., 75 м²

Було 30 000 ₴

→

Стало 75 000 ₴

~4 роки

Окупність

+45 000 ₴

На місяць більше

7 днів

До перших мешканців

«Єдина скарга - що не зробив це раніше.»

Віктор, власник квартири в Smart Plaza KPI

Готові апартаменти. Smart Plaza KPI, Київ. Це преміум-варіант. Стандартний об'єкт виглядає скромніше, але математика працює так само.

9.5 Рейтинг 9.5 · Чудово · 739 відгуків на Booking
Здається з 2018 року. Працює донині.

Дивитися на Booking →

Готова студія: своя кухня, санвузол і житлова зона.

Звичайна квартира при стандартній оренді окупається за 10-12 років. Тут за 4 роки. У три рази швидше. У вас звичайна квартира в спальному районі? Вартість буде у 2-3 рази менша, і окупність коротша.

Що зазвичай запитують

?«Це ж незаконно?»

Ні. В Україні перепланування дозволені за правильного оформлення. Ми беремо погодження на себе. Займаємося всім: від проєкту до фінального пакета документів. На 47 об'єктів проблем із документами не було жодного разу.

?«Кошторис зросте в процесі?»

Працюємо за ринковими цінами. Кошторис прозорий, ви бачите, за що платите, до початку робіт.

?«Маленькі студії хтось зніматиме?»

Студії здаються швидше за великі квартири. Коштують дешевше, комуналка менша. Підходять молодим парам, айтівцям, переселенцям. Людям, яким потрібне житло без зайвих витрат. Усі 47 наших об'єктів здані.

?«А раптом після ремонту ніхто не зніме?»

За вісім років такого не було жодного разу, усі 47 об'єктів здані. Хочете переконатися - приїжджайте й подивіться готовий об'єкт на власні очі, а відгуки гостей перевірте на Booking (рейтинги 9.3-9.6).

Про вартість

Звучить дорого. Але давайте порахуємо.

У середньому по Києву переробка обходиться в 180 000-380 000 гривень під ключ. Залежить від квартири.

Приклад розрахунку \cdot звичайна двокімнатна Вкладення в переробку 220 000 ₴ Дохід до 14 000 ₴/міс Дохід після 28 000 ₴/міс Приріст на місяць +14 000 ₴ Окупність вкладень ~16 місяців

Після окупності ці 14 000 гривень щомісяця ваші. Назавжди. Депозит у банку - це пасив. Гроші лежать і втрачають реальну вартість. Перероблена квартира - це актив. Приносить дохід щомісяця і зростає в ціні. Хороша альтернатива для тих, хто хоче диверсифікувати вкладення.

І ще. Дохідний об'єкт із підтвердженою історією продається дорожче за звичайну квартиру. Це актив, що працює в обидва боки.

Далі вирішуєте ви

Ще одна проблема, яку я бачив у клієнтів: між орендарями квартира пустує. Тиждень. Два. Іноді місяць. Гроші не йдуть.

Готовий об'єкт я передаю вам під ключ. Далі ви вирішуєте, як здавати - і не обов'язково самому.

Можна здавати самостійно. А можна довірити оренду мені: є керуюча компанія «Аллюрапарт», вона веде здавання цілком - вам приходить лише дохід. Зручно, якщо живете в іншому місті або за кордоном.

Чому немає простою

🔑

Довгострокова оренда Частина студій здається в довгу: стабільний передбачуваний дохід.

📅

Подобово на вільні Поки для вільної студії шукаємо вигідного довгострокового мешканця, здаємо її подобово. Пауз у доході немає.

🏢

Хочете - беремо на себе Усе це може вести «Аллюрапарт». Вам лише дохід і короткий звіт.

Квартира не простоює ніколи. Дохід іде завжди.

Наступний крок

Дізнайтеся, скільки може приносити ваша квартира

Залиште ім'я і телефон. Я зателефоную, приїду на огляд і скажу, на скільки студій її можна поділити і скільки вона приноситиме. Ні до чого не зобов'язує.

Зателефоную протягом години. Без спаму, номер нікому не передаю. Або зателефонуйте самі: +38 (068) 270-04-62

Приклад проєкту: одна квартира розділена на два окремі апартаменти

Покажу, як це виглядає в деталях

Напишіть мені в Telegram - і я надішлю реальний приклад проєкту: планування до і після, 3D-види кімнат, кухні та санвузла, специфікацію по сантехніці. Так ви побачите на власні очі, що це інженерний проєкт, а не «просто ремонт».

Отримати приклад у Telegram

Відповім особисто, без спаму.

Як це працює

Пишете або телефонуєте

Telegram або телефон. Відповім протягом години.

Приїжджаю, дивлюся

Для початку просто приїду й подивлюся квартиру. Скажу, чи є сенс і приблизно скільки вона може приносити. Точні цифри та схеми готуємо вже в роботі, після договору.

Ви ухвалюєте рішення

Цифри влаштовують - обговорюємо старт. Ні - залишаєтеся з розумінням, що можна зробити з вашою квартирою.

P.S.

Якщо вам потрібні докази - не проблема. Будь-який готовий об'єкт можна приїхати й подивитися вживу: помацати матеріали, побачити як усе зроблено. А відгуки гостей відкрито висять на Booking (9.3-9.6). Це чесніше за будь-який скріншот. Напишіть - покажу.